Дата публикации: 4 октября 2025 г. Время чтения: 12 минут

Как получить налоговый вычет при покупке жилья: Лимиты и сроки возврата

I. Введение: Ключ к возврату 13%

Налоговый вычет при покупке недвижимости — не просто формальность, а реальный финансовый инструмент, который позволяет вернуть в семью сотни тысяч рублей. Для многих этот бонус от государства становится приятным сюрпризом, хотя на самом деле речь идёт не о подарке, а о вашем законном праве. До 650 000 рублей можно вернуть в бюджет семьи — сумма, которая способна покрыть ремонт, мебель или даже часть ипотечных платежей.

И всё же, как отмечают специалисты АН «Владис», большинство покупателей жилья либо не догадываются о своих возможностях, либо используют их не до конца. Причина проста: правила получения налогового вычета кажутся громоздкими, а сама процедура — утомительной. В итоге многие просто отказываются от денег, которые им положены по закону.

В этом материале специалисты АН «Владис» подробно объясняют, что именно даёт имущественный вычет, как работает ст. 220 Налогового кодекса РФ, какие существуют лимиты и как вернуть свои 13% максимально быстро и эффективно. Более того, есть способы использовать этот механизм несколько раз — главное знать нюансы. Это руководство станет для вас практической картой: шаг за шагом вы поймёте, как оформить вычет без ошибок и получить всё, что по праву принадлежит вам.

II. Фундаментальные основы: Кто и за что получает вычет

2.1. Юридический фундамент и определение вычета

Для начала разберемся, что же такое налоговый вычет с правовой точки зрения. Основные положения, регулирующие право граждан на получение имущественного вычета, закреплены в Налоговом кодексе Российской Федерации, а именно в ст 220 НК РФ.

Налоговый вычет — это не возврат денег, потраченных на квартиру, а сумма, на которую законно уменьшается ваш годовой доход, облагаемый налогом. Поскольку в России ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13%, именно эту часть от стоимости ваших расходов государство и возвращает.

Кто имеет право на получение вычета?

Право на этот финансовый бонус имеют далеко не все. Чтобы претендовать на налоговый вычет при покупке жилья, вы должны соответствовать двум ключевым условиям:

Налоговый резидент РФ. Вы обязаны проживать на территории России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Плательщик НДФЛ. Вы должны иметь официальный доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (например, заработная плата, доход от сдачи имущества в аренду или от продажи ценных бумаг).

Следовательно, есть и те, кто оформить вычет не сможет. К этой категории относятся, например, индивидуальные предприниматели, использующие специальные налоговые режимы (УСН, ПСН), а также безработные или неработающие пенсионеры (хотя для последних есть важное исключение с возможностью переноса вычета, о чем мы расскажем ниже).

2.2. На что распространяется право (виды расходов)

Перечень расходов, за что можно получить налоговый вычет, строго ограничен законом и включает несколько ключевых направлений.

Вы можете оформить возврат налога при:

Покупке готового жилья. Сюда входит приобретение квартиры, комнаты, жилого дома или доли в них.
Строительстве. Вычет положен при индивидуальном строительстве жилого дома.
Покупке земли. Сюда входит покупка земельного участка, который предназначен для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), или участка, на котором уже есть построенный жилой дом.
Отделке и ремонте. Вы можете включить расходы на отделочные материалы и работы, но только при выполнении строгого условия: если жилье было куплено у застройщика, и в Договоре купли-продажи (ДКП) или акте приема-передачи прямо указано, что квартира продана без отделки.

Момент начала отсчета:

Часто возникает вопрос: когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры? Право на вычет возникает не в момент подписания договора или внесения аванса, а позже:

Для новостроек (ДДУ): В том году, когда оформлен Акт приема-передачи квартиры.
Для вторичного жилья: В том году, когда зарегистрировано ваше право собственности (получена выписка из ЕГРН).

Критическое ограничение:

Обратите особое внимание: вычет не предоставляется, если сделка была совершена между взаимозависимыми лицами. Это означает, что вы не сможете получить вычет, если купили квартиру у своего супруга, ребенка, родителя, брата или сестры. Закон четко определяет эти рамки.

III. Имущественный вычет: Максимальные суммы и лимиты

3.1. Основной лимит: Покупка и строительство

Когда речь заходит о том, с какой суммы можно вернуть 13 процентов от покупки квартиры, всегда нужно ориентироваться на установленный законом максимум.

Размер основного лимита: Имущественный налоговый вычет при покупке жилья предоставляется не со всей суммы сделки, а с суммы ваших фактических расходов, не превышающей 2 000 000 рублей.

Ваша максимальная выгода: Поскольку налоговая ставка составляет 13%, максимальная сумма, которую вы, как покупатель, можете получить обратно от государства, составляет 260 000 рублей (это 13% от 2 000 000 рублей).

Ключевое правило I: Многократное использование лимита

Многие налогоплательщики ошибочно полагают, что вычет дается один раз и навсегда. Это не так. Лимит в 2 млн рублей предоставляется одному человеку и используется накопительно до полного исчерпания. Это важнейшее правило, которое появилось в законодательстве с 2014 года.

Пример использования остатка: Допустим, вы купили свою первую комнату за 1,5 млн рублей. Вычет будет предоставлен с 1,5 млн, и вы вернете 195 000 рублей. Неиспользованный остаток лимита — 500 000 рублей — не сгорает! Вы сможете использовать его при следующей покупке недвижимости. Это и есть ответ на вопрос, налоговый вычет на что можно получить и сколько раз: на несколько объектов, пока ваш личный лимит в 2 миллиона не будет полностью израсходован.

Нюансы для долевой собственности и супругов

Семейное законодательство дает возможность удвоить вычет. В случае совместной собственности или долевого владения действуют следующие принципы:

Индивидуальный лимит: Каждый из супругов имеет право на свой личный лимит в 2 млн рублей.
Общий возврат: Если квартира куплена в совместную собственность, супруги могут распределить расходы по договоренности (например, 1 млн рублей на одного и 1 млн рублей на другого) или по фактическим расходам, но лимит каждого не превысит 2 млн. Таким образом, общий возврат по вычету за один объект может составить 520 000 рублей на семью.

3.2. Расходы на отделку и ремонт

Вы можете увеличить сумму вычета, включив в него расходы на отделку, но здесь есть строгие условия.

Условие включения: В вычет разрешено включать сметы, чеки и договоры с подрядчиками на ремонт, только если соблюдены два обязательных пункта:

Жилье должно быть куплено у застройщика (новостройка).
В Договоре купли-продажи (ДКП) должно быть прямо указано, что квартира продана без отделки (или с черновой отделкой).

Включение в лимит: Важно помнить, что эти расходы на ремонт не являются дополнительным вычетом. Они включаются в общий лимит 2 млн рублей вместе со стоимостью самого объекта.

3.3. Применение лимитов: С какой суммы можно вернуть 13 процентов от покупки квартиры?

Давайте окончательно зафиксируем, как применяется лимит:

Цена объекта меньше 2 млн рублей: Если фактическая стоимость вашей квартиры, например, 1,5 млн рублей, вычет будет предоставлен только с 1,5 млн. Но, как вы уже знаете, неиспользованный лимит в 500 тысяч рублей перенесется на следующую покупку.
Цена объекта больше 2 млн рублей: Если ваша квартира стоит 5 млн рублей, вычет все равно будет предоставлен только с 2 млн рублей — это максимальная планка. Таким образом, четкое разъяснение: с какой суммы можно вернуть 13 процентов от покупки квартиры — это всегда 2 млн рублей (максимум), вне зависимости от фактической стоимости дорогого жилья.

IV. Проценты по ипотеке: Второй ключевой вычет

4.1. Ипотечный лимит: Отдельный и непереносимый

Если вы покупаете недвижимость с привлечением ипотеки, ваши возможности по возврату налогов существенно расширяются. Помимо основного имущественного вычета, налогоплательщик получает право на второй, совершенно отдельный вычет — с суммы процентов, фактически уплаченных банку по целевому жилищному кредиту.

Это критически важный бонус для тех, кто взял долгосрочный кредит, поскольку основная часть выплачиваемых средств часто приходится именно на проценты.

Размер ипотечного лимита:

Вычет предоставляется с суммы процентов, которая не превышает 3 000 000 рублей. Этот лимит существует независимо от основного вычета на покупку (2 млн руб.).

Ваша максимальная выгода:

Максимальная сумма, которую можно вернуть из бюджета по этому второму вычету, составляет 390 000 рублей (это 13% от 3 000 000 рублей).

Ключевое правило II: Лимит привязан к объекту

Правила использования этого лимита строже, чем для основного вычета. Ипотечный лимит (3 млн руб.) предоставляется однократно в жизни и жестко привязан к одному объекту недвижимости.

Внимание: Если вы не исчерпали этот лимит при покупке первой квартиры (например, уплатили всего 1,5 млн руб. процентов), остаток этого лимита нельзя перенести на другой ипотечный объект.

Итоговый потенциал возврата:

Используя оба вычета — основной (за покупку) и дополнительный (за проценты) — один человек может вернуть в общей сложности 650 000 рублей (260 000 руб. + 390 000 руб.). Это огромная экономия, которую нельзя игнорировать.

4.2. Ипотека и семейные особенности

Распределение вычета между супругами:

В семейной паре действуют особые правила, отличающиеся от основного вычета:

Право на вычет с процентов может быть распределено между супругами по их общему соглашению (например, 50/50, или 100/0). Это должно быть подтверждено заявлением.
Правило «один объект, один лимит»: Если один из супругов использует весь лимит процентов (3 млн руб.) по данному объекту, второй супруг теряет право на вычет процентов именно по этой квартире. Однако, его личный лимит в 3 млн рублей сохраняется, и он сможет использовать его при покупке следующего жилья в ипотеку.

Нюансы целевого кредита и рефинансирования:

Чтобы иметь право на вычет, кредит должен быть целевым. В кредитном договоре должно быть четко указано, что средства выданы именно на покупку или строительство жилья.

Кроме того, вычет сохраняется, даже если вы впоследствии рефинансировали ипотеку в другом банке. Главное — в новом договоре должна быть четко прописана цель: погашение ранее выданного кредита, который изначально использовался налоговый вычет при покупке жилья. Специалисты советуют сохранять всю историю кредитных договоров, чтобы подтвердить целевое назначение.

V. Порядок получения и сроки: Как оформить и за какой период можно получить налоговый вычет

Определив свои права и лимиты, вы неизбежно зададитесь вопросом: как запустить процесс возврата денег? Существует два основных и юридически равнозначных способа оформления имущественного вычета.

5.1. Два основных способа получения

1. Через Федеральную налоговую службу (ФНС) по декларации 3-НДФЛ

Это наиболее распространенный способ, при котором возврат происходит одной крупной суммой:

Когда подавать: Декларация 3-НДФЛ подается исключительно по окончании календарного года, в котором у вас возникло право на вычет (например, если Акт приема-передачи подписан в 2025 году, подавать документы вы можете с 1 января 2026 года).
Механизм возврата: ФНС обрабатывает вашу декларацию и возвращает налог, удержанный с вашей зарплаты за весь предыдущий год, одним платежом.
Сроки: Срок камеральной проверки декларации занимает до трех месяцев. После успешного завершения проверки, деньги поступают на ваш счет в течение еще одного месяца.

2. Через работодателя (Текущий возврат)

Этот способ позволяет начать получать вычет быстрее, не дожидаясь окончания года:

Процедура: Сначала вы подаете в ФНС заявление на получение Уведомления о праве на вычет.
Получение вычета: После того как ФНС выдаст это Уведомление, вы передаете его в бухгалтерию своей компании. С этого момента работодатель прекращает удерживать с вас НДФЛ по ставке 13%.
Выгода: Фактически, налоговый вычет при покупке жилья предоставляется ежемесячно: ваша заработная плата увеличивается на сумму ранее удержанного налога. Вы можете начать получать вычет таким образом уже в том же году, когда возникло право.

5.2. Сроки давности и особенности для пенсионеров

Срок давности:

Важный вопрос: за какой период можно получить налоговый вычет? Вы можете подать декларацию и вернуть НДФЛ, уплаченный только за три календарных года, предшествующих году подачи. Например, если вы оформляете декларацию в 2025 году, вы можете вернуть налог, уплаченный в 2024, 2023 и 2022 годах. Это касается именно возврата налога, само право на вычет (лимит 2 млн руб.) не имеет срока давности.

Особые условия для пенсионеров:

Для неработающих пенсионеров существует крайне выгодное исключение. Они могут перенести остаток имущественного вычета на три календарных года, предшествующих году, в котором возникло право на вычет.

Например, если пенсионер купил квартиру в 2025 году, он может вернуть НДФЛ, уплаченный им в 2024, 2023 и даже в 2022 годах, что дает дополнительную возможность для реализации вычета.

5.3. Пакет необходимых документов

Для успешного оформления вычета вам потребуется собрать пакет документации:

Личные и налоговые данные: Паспорт, ИНН, заполненная декларация 3-НДФЛ (для возврата через ФНС).
Правоустанавливающие документы: Договор купли-продажи (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ).
Подтверждение расходов: Все платежные поручения, банковские выписки, расписки и чеки, доказывающие факт оплаты недвижимости.
Документы о праве собственности: Выписка из ЕГРН (для вторичного жилья) или Акт приема-передачи (для новостроек).
Подтверждение дохода: Справка 2-НДФЛ от работодателя (для подтверждения суммы уплаченного налога).
Для ипотеки (дополнительно): Кредитный договор и справка из банка, подтверждающая сумму фактически уплаченных процентов.

VI. Особенности и частые вопросы

6.1. Дети и ограничения по сделкам

Законодательство предусматривает механизмы для защиты имущественных прав детей и предотвращения мошенничества.

Вычет при покупке для ребенка: Если вы приобретаете жилье и оформляете его в собственность несовершеннолетнего (до 18 лет), вы, как родитель-налогоплательщик, можете получить имущественный вычет, используя свой лимит (2 млн руб.). При этом, что крайне важно, лимит вычета, принадлежащий самому ребенку, — 2 млн рублей — сохраняется. Ваш ребенок сможет воспользоваться своим лимитом позднее, когда станет совершеннолетним и самостоятельно купит свое первое жилье.

Запрет на сделки с родственниками: Как уже подчеркивалось, согласно ст 220 НК РФ, вычет не будет предоставлен, если сделка купли-продажи совершена между взаимозависимыми лицами. Это правило предотвращает фиктивные сделки внутри семьи, совершенные исключительно для получения возврата налога.

6.2. Сложности с новостройками, землей и долями

ДДУ и новостройки: При покупке квартиры в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ) право на получение вычета возникает не в момент подписания ДДУ или оплаты, а только после подписания Акта приема-передачи. Именно с года подписания Акта вы можете начинать подавать декларации, в том числе за предыдущие три года (за какой период можно получить налоговый вычет).

Земельные участки ИЖС: Вычет за покупку земельного участка, предназначенного для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), неразрывно связан с постройкой дома. Вычет можно получить только после того, как вы получите свидетельство о праве собственности на построенный на этом участке жилой дом.

Покупка доли: Вычет предоставляется, даже если вы покупаете только долю в квартире или доме. Однако лимит остается прежним: суммарный вычет не может превышать 2 млн рублей на человека, независимо от размера приобретаемой доли. Главный вопрос, с какой суммы можно вернуть 13 процентов от покупки квартиры, всегда упирается в лимит в 2 млн рублей на человека.

6.3. Налоговый вычет на что можно получить и сколько раз: Резюме лимитов

Для четкого понимания, налоговый вычет на что можно получить и сколько раз, запомните главное различие между двумя вычетами:

Основной вычет (2 млн руб.): Это лимит, который можно использовать многократно (на нескольких объектах) до тех пор, пока общая сумма заявленных расходов не достигнет 2 000 000 рублей.
Ипотечный вычет (3 млн руб.): Этот лимит можно получить только один раз в жизни, и он жестко привязан к конкретному объекту недвижимости, по которому впервые заявлены расходы на проценты.

VII. Секция FAQ: Разбор сложных вопросов по вычету

7.1. Общие вопросы и лимиты

1. С какой суммы можно вернуть 13 процентов от покупки квартиры?

Вы можете получить налоговый вычет с покупки квартиры суммарно с двух лимитов:

Основной лимит: Максимально с 2 000 000 рублей ваших расходов на приобретение или строительство жилья. Максимальный возврат составляет 260 000 рублей.
Ипотечный лимит: Дополнительно с 3 000 000 рублей по фактически уплаченным процентам за целевой жилищный кредит. Максимальный возврат — 390 000 рублей.

Таким образом, общий возврат для одного человека может составить 650 000 рублей.

2. За что можно получить налоговый вычет, кроме самой покупки квартиры?

Перечень расходов, за что можно получить налоговый вычет, включает:

Строительство жилого дома.
Покупку земельного участка под ИЖС.
Расходы на отделку и ремонт, но только в том случае, если жилье приобретено у застройщика, и в ДКП прямо указано, что оно продано без отделки.
Фактически уплаченные проценты по целевому ипотечному кредиту.

3. Можно ли получить налоговый вычет на что можно получить и сколько раз?

Да, но правила зависят от вида вычета:

Основной вычет (2 млн руб.): Его можно использовать многократно (на нескольких объектах) до тех пор, пока общая сумма ваших заявленных расходов не достигнет 2 000 000 рублей.
Ипотечный вычет (3 млн руб.): Его можно получить только один раз в жизни и этот лимит привязан к конкретному объекту, по которому вы его начали оформлять.

7.2. Сроки и особенности

1. Когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры?

Право на вычет возникает в году, когда право собственности на жилье было юридически оформлено:

Новостройка (ДДУ): В году подписания Акта приема-передачи.
Вторичное жилье: В году регистрации права собственности (дата в выписке из ЕГРН).

2. За какой период можно получить налоговый вычет, если я купил квартиру 5 лет назад?

Вы можете подать декларацию за покупку, совершенную даже 5 или 10 лет назад, поскольку сам вычет (лимит 2 млн руб.) не имеет срока давности. Однако возврат НДФЛ, то есть ваших фактически уплаченных налогов, ограничен: вы можете получить НДФЛ, уплаченный только в течение трех календарных лет, предшествующих году подачи декларации.

3. Что такое ст 220 НК РФ и почему это важно?

Ст 220 НК РФ — это ключевая статья Налогового кодекса, которая является правовой основой имущественных вычетов. Она не просто устанавливает лимиты (2 млн и 3 млн рублей), но и содержит все обязательные условия, которые должен соблюсти налогоплательщик. Например, именно эта статья запрещает получение вычета, если покупка совершена у близких родственников.

4. Считается ли налоговый вычет с покупки квартиры доходом, который нужно декларировать?

Нет. Налоговый вычет с покупки квартиры — это не дополнительный доход. Это возмещение суммы налога (НДФЛ), который ранее был вами уплачен государству. Поскольку это возврат вашего же налога, он сам НДФЛ не облагается и декларировать его не требуется.

5. Можно ли получить вычет, если купил квартиру в другой стране?

Нет. Законодательство четко определяет, что имущественный вычет предоставляется только на жилые объекты, расположенные на территории Российской Федерации.

Подведем итоги

Мы провели вас через лабиринт налогового законодательства, подробно объяснив, с какой суммы можно вернуть 13 процентов от покупки квартиры. Вы убедились: это не просто декларация, а сложная система лимитов (2 млн и 3 млн рублей), сроков (правило 3 лет), и правил (ст 220 НК РФ). Максимальный возврат — 650 000 рублей — это существенная сумма, которую нельзя терять.

Специалисты агентства недвижимости понимают: выбор квартиры — это эмоции и радость. Оформление налогового вычета при покупке жилья — это чистая бухгалтерия и бюрократия. Отслеживание, когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры, правильное заполнение 3-НДФЛ, сбор всех чеков и справок о процентах — трудоемкий процесс, в котором легко совершить ошибку и потерять право на часть денег.

Не позволяйте сложным законам лишить вас заслуженных средств. Специалисты агентства недвижимости «Владис» не только подберут идеальную квартиру, но и возьмут на себя весь юридический и финансовый цикл сделки. Специалисты проконсультируют вас по всем вопросам «налоговый вычет на что можно получить и сколько раз», помогут правильно собрать документы и обеспечат максимальный возврат. Доверьтесь профессионалам, чтобы ваша самая крупная покупка стала еще выгоднее. Обратитесь в АН «Владис» — и верните свои 13% гарантированно!