Новостройка или вторичка: выбор инвестора из Нижнего Новгорода

Куда вложить деньги, когда банковские депозиты не приносят былых доходов, а курс валют нестабилен? Многие россияне выбирают инвестиции в недвижимость. Наши эксперты отвечают на вопрос: что выгоднее купить в 2021 году, чтобы больше заработать?

Вторичная недвижимость: за и против  

ЗА: Успех арендного бизнеса. Если вы вкладываете свободные средства во вторичное жилье, скорее всего, район обжит, дом давно заселен, а вокруг — богатая инфраструктура. В такой ситуации легче найти арендатора на ваши квадратные метры. Квартиросъемщик ищет уютное жилье с магазином по соседству, с детским садом и школой в шаговой доступности.

Однако надо помнить, что доход от аренды обыкновенной квартиры класса «стандарт» - в среднем 4% в год, поэтому окупаться такая квартира может до 20 лет. Следовательно, это вариант больше для сохранения денежных средств, нежели для получения прибыли от аренды.

ЗА: Историческая значимость дома и района. Сталинские высотки и жилье известных людей, как и видовые квартиры, на вторичном рынке сохраняют и умножают свою привлекательность десятилетиями.

ПРОТИВ: Более значительные риски. Если инвестор не проверил объект на юридическую чистоту, если есть проблемы с документами, если бывший владелец — банкрот, то при аннулировании сделки покупатель может лишиться квартиры. В случае с новостройкой и эскроу-счетами инвестор юридически защищен больше.

ПРОТИВ: Вторичное жилье из старого фонда часто отличается низким качеством электропроводки или системы отопления. Могут не работать лифты и вентиляция. Поэтому задача инвестора — выбрать дом с недавним капитальным ремонтом.

Новостройки: за и против

ЗА: Однозначный рост цены. От стадии котлована до сдачи дома в эксплуатацию квадратные метры дорожают на 15-30%. Это главный плюс.

Но важно учесть: если вы будете владеть квартирой менее 5 лет, то при продаже заплатите 13% от разницы между суммами покупки и продажи. Это может съесть внушительную часть ожидаемой прибыли.

ЗА: Если рядом с вашей завершенной новостройкой не идет другое строительство и нет шума и грязи от работающей техники, то сдать квартиру в новостройке можно выгоднее, чем на вторичном рынке. Квартиросъемщик легче заезжает в свежее жилье, нежели в потертое. Однако при условии инфраструктуры у дома: садик, школа, магазин, остановка, больница. Часто в районе новостроек всего этого нет.

ЗА: Большая ликвидность новостроек. Даже через 5-7 лет продать такую квартиру  проще, чем морально устаревшую вторичку.

ПРОТИВ: Временные риски. Иногда срок сдачи объекта отличается от заявленного. Это резко меняет планы инвестора. Задержки строительства серьезно влияют на  получение ожидаемого дохода.

ПРОТИВ: Неподвластные покупателю действия администрации и застройщика по развитию нового района. Сказали, домов будет пять, но через год под вашими окнами строят шестой. Обещали парковку и детские спортивные площадки — не  выполнили. Повлиять на облик микрорайона и его комфортность для жителей инвестор не в силах.

Новостройка и вторичка: разница в цене

За последний год резко подросли и новостройки, и вторичное жилье. Благодаря программе льготной ипотеки с государственной поддержкой и низким ставкам по ипотечным кредитам на вторичное жилье спрос на недвижимость был рекордным. В Нижнем Новгороде за 2020 год вторичка подорожала на 22 процента, новостройки выросли в цене примерно на 20. Сейчас рынок стабилизируется, спрос снизился, как и предложение, эксперты прогнозируют повышение цены на квартиры в 2021 году в среднем на 7-8%.